Mercado inmobiliario de Madrid capital: precios por distrito y qué esperar

15 de noviembre de 2026

Angel Martín Carmona

Madrid capital vive un mercado de dos velocidades: los distritos céntricos y del norte se estabilizan en precios récord, mientras que el sur sigue subiendo a ritmos de dos dígitos. Para comprar, vender o invertir con acierto hay que mirar el mapa distrito a distrito.

El precio medio, en datos

Según idealista, la vivienda en Madrid capital se anunciaba en octubre de 2026 a 6.427 €/m². Es un 1,3 % más que hace un año, pero un 2,9 % menos que el máximo de abril de 2026. Tras el fuerte crecimiento de 2025, el mercado se ha enfriado en precio, aunque no en demanda.

Distrito a distrito

Distrito	€/m² (oct 2026)	Variación anual
Barrio de Salamanca	10.876	−1,9 %
Chamberí	9.081	+0,3 %
Retiro	8.274	−2,2 %
Chamartín	8.142	+3,2 %
Centro	7.867	+4,8 %
Arganzuela	6.393	+6,1 %
Moncloa-Aravaca	6.384	+1,4 %
Tetuán	6.169	+4,8 %
Fuencarral-El Pardo	5.625	+5,3 %
Hortaleza	5.469	+6,7 %
Ciudad Lineal	5.257	+6,8 %
Barajas	5.107	+10,5 %
Moratalaz	4.515	+11,3 %
San Blas-Canillejas	4.183	+5,5 %
Vicálvaro	4.091	+8,9 %
Latina	4.023	+6,0 %
Carabanchel	3.894	+9,7 %
Villa de Vallecas*	3.852	+12,0 %
Usera	3.652	+14,5 %
Puente de Vallecas*	3.535	+17,9 %
Villaverde	3.389	+23,1 %

Fuente: idealista, precio de oferta. *Dato de septiembre de 2026.

El metro cuadrado en Salamanca triplica al de Villaverde. Pero las mayores subidas están hoy en el sur, donde llega la demanda que el centro ha dejado fuera.

Alquiler e hipotecas

Alquiler: 24,10 €/m² al mes de media en el segundo trimestre de 2026 según Brains Real Estate, un 9,6 % más que un año antes. En 17 de los 21 distritos el alquiler ya supera el 30 % de la renta media de los hogares.
Rentabilidad: la rentabilidad bruta de comprar para alquilar en Madrid es del 4,7 % (idealista), por debajo de la media española.
Financiación: el euríbor cerró octubre en el 3,239 %, más de un punto por encima de hace un año. La hipoteca vuelve a pesar en la decisión.

Qué esperar en los próximos meses

La falta de oferta sigue siendo el factor dominante: la demanda de compra y de alquiler supera con claridad a la vivienda disponible. Con hipotecas más caras y precios en máximos, lo razonable es esperar subidas moderadas en el centro y el norte y un recorrido mayor, aunque más lento que en 2025, en el sur y el este. Proyectos como Madrid Nuevo Norte o los nuevos desarrollos del sureste irán añadiendo oferta, pero a varios años vista.

Cómo usar estos datos

Las medias por distrito son útiles para orientarse, pero el valor de cada vivienda depende de la finca, la planta, el estado y la calle. En InversionZ tienes una primera aproximación con estos datos y un análisis completo de rentabilidad e impuestos. Para una valoración profesional, cuenta con BM Inversiones.

Datos a noviembre de 2026. Fuentes: idealista (informe de precios de venta de Madrid, septiembre y octubre de 2026; rentabilidad 2T 2026), Brains Real Estate (alquiler 2T 2026), Banco de España (euríbor octubre 2026).